23 năm thị trường BĐS: Đỉnh cao & Vực sâu !

Với những tư liệu được tổng hợp từ các nguồn tin uy tín, Bất động sản Hải Dương trân trọng gửi đến bạn đọc loạt bài về Thị trường nhà đất với hy vọng sẽ đem đến cái nhìn khách quan và toàn diện về những vấn đề của thị trường BĐS nói chung và nhà đất tại Hải Dương nói riêng.

Qua đó giúp bạn đọc cùng các nhà đầu tư bđs tỉnh nhà sử dụng nguồn vốn hiệu quả hơn hay đơn giản là tìm mua được những bđs với đúng nhu cầu của bản thân.

Trong bài viết đầu tiên của seri này, hãy cùng chúng tôi điểm lại quãng thời gian lịch sử 23 năm (1994-2017) của thị trường bất động sản với những thăng trầm cùng nhiều cung bậc cảm xúc.



Trong hơn 20 năm, thịt trường bất động sản đã trải qua 3 đợt sốt giá và đóng băng với chu kỳ đều đặn sau 1-2 năm sôi động là khoảng thời gian 4-5 năm trầm lắng:

1993-1994 Luật đất đai & tăng trưởng kinh tế tạo nên cơn sốt 

Cơn sốt đầu tiên diễn ra trong bối cảnh bộ Luật đất đai 1993 ra đời tạo điều kiện cho người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. 

Đây cũng là thời kỳ hoàng kim khi tăng trưởng kinh tế GDP tăng 8,1% (năm 1993) và tới năm 1995 GDP tăng 9,5%. 

Chính sách đổi mới cùng tương lai hứa hẹn của nền kinh tế là động lực thúc đẩy khiến cho nhu cầu về nhà đất ngày một tăng cao và gây sốt trong 2 năm 1993-1994.

Lúc này các sản phẩm bđs còn khá ít, giao dịch chủ yếu tập trung vào đất và quyền sử dụng đất.

1995-1999 Thị trường đóng băng

Qua cơn sốt, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng kéo dài 5 năm. Nguyên nhân đến từ những biến động về kinh tế và chính sách của nhà nước.

Cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á, khởi đầu từ Thái Lan khiến cho dòng tiền ngoại hối bị khựng lại, tiền chảy vào nền kinh tế nói chung và bđs nói riêng giảm đi đáng kể.

Bên cạnh đó là ảnh hưởng của 2 Nghị định 78 và Nghị định 18 về vấn đề cho thuê đất cũng khiến thị trường chững lại. 

Để tránh sự đầu cơ, nhà nước để ra quy định người sử dụng đất cần đóng phí 2 lần, đó là tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất. Sau đó, những người đầu cơ gom đất (bằng tiền vay ngân hàng) không chịu nổi sức ép bán đất ồ ạt ra thị trường để tránh lỗ.

Nhưng cũng trong giai đoạn này, một loại hình mới bắt đầu hình thành và phát triển, đó là BĐS cho thuê (nhà trọ, văn phòng, công ty...) 


2001-2002: Sự bùng nổ trở lại

Sau thời gian dài đóng băng, bđs chuyển mình vào năm 2000 và có sự bùng nổ vào những năm 2001-2002 với khối lượng giao dịch tăng mạnh.

Tác nhân lần này đến từ chính sách giá đất mới cùng sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp - dịch vụ.

Nhận định xu thế đó, nhiều nhà đầu tư mạnh dạn tung dòng tiền vào BĐS khiến cho thị trường trở nên sôi động. Cũng nhờ giai đoạn này mà nhiều người nhanh chóng trở thành tỷ phú.

2002-2006:  Thời kỳ nguội lạnh

Như một quy luật, sau 2 năm sốt nóng, thị trường lại đóng băng một thời gian dài tới 4 năm.

Trong thời kỳ này, giao dịch nhà đất giảm nhanh qua từng năm: năm 2003 giảm 28%, năm 2004 giảm 56%, tới năm 2005 giảm đến 78% số giao dịch.

Giai đoạn này, nhà nước ban hành bộ Luật đất đai mới (2003), cùng với đó là Nghị định 181 nhằm giải quyết tình trạng phân lô - bán nền, đưa giá đất trở về đúng giá trị thực.

Bên cạnh đó, dòng tiền BĐS đổ dồn sang thị trường chứng khoán đang trong thời kỳ được bơm căng.

Một đặc điểm của giai đoạn đóng băng này là giá đất vẫn được giữ cầm chừng ở mức khá cao do các cá nhân, tổ chức đầu tư đất bằng tiền vốn nhàn rỗi.


2007-2008: Cơn sốt chưa từng có

Sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức WTO, thị trường lại một lần nữa đón cơn sốt khi nền kinh tế tăng trưởng, nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam tăng mạnh.

Bên cạnh đó, một dòng tiền lớn được chảy từ lợi nhuận thị trường chứng khoán được các nhà đầu tư chuyển sang đầu tư địa ốc.

Thời gian này chính là lúc bong bóng bất động sản hình thành và được thổi phồng lên nhanh chóng. Bất kể dự án lớn hay nhỏ, tại thành phố lớn hay các tỉnh lẻ đều lên cơn sốt. 

Chỉ cần một chứng minh thư nhân dân để mua suất "giữ chỗ" tại sàn, sau đó bán lại cho người khác là có thể kiếm được vài chục triệu đồng / suất. Người làm nghề môi giới giàu lên nhanh chóng với thu nhập hàng trăm triệu, có khi đến hàng tỷ đồng mỗi tháng.


2009-2013: Giai đoạn đóng băng sau bong bóng

Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu ảnh hưởng nghiêm trọng tới tất cả các ngành, trong đó có Bất động sản, người dân thắt chặt chi tiêu, các nhu cầu đầu tư không thiết yếu bị hạn chế.

Bên cạnh đó, nhà nước tiến hành điều tiết thị trường, thắt chặt chính sách tiền tệ và tín dụng nhằm hạn chế sự ảnh hưởng của bong bóng bất động sản.

Cũng trong thời gian này, ngày 1/1/2009, nghề môi giới bất động sản chính thức được nhà nước công nhận, các cá nhân môi giới cần có chứng chỉ hành nghề do Bộ Xây Dựng cấp phép. Năm 2010, nhà nước thực hiện 2 nghị định: 69 và 71, hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai có sửa đổi (2009)

Năm 2011 chứng kiến sự bùng nổ giá vàng & ngoại tệ, cùng với đó là nguy cơ lạm phát tăng cao đẩy thị trường BĐS vào sự ảm đạm kéo dài. Điều gì đến đã đến, năm 2012 chứng kiến số doanh nghiệp BĐS tuyên bố phá sản nhiều nhất trong vòng 10 năm. 

Năm 2013, chính phủ ban hành bộ Luật đất đai mới với nhiều sự sửa đổi, tính đến nay đây là bộ luật mới nhất đang đang được thực thi với những văn bản bổ sung qua các năm.

Tham khảo » Luật đất đai 2013 cùng các văn bản liên quan


2014 - nay: Thị trường ấm dần và ổn định hơn

Nền kinh tế phát triển ổn định, cuộc sống nâng cao cũng là lúc nhu cầu về nhà ở, kinh doanh của người dân tăng theo. 

Đó là những nhu cầu thực của thị trường góp phần thúc đấy sự phát triển bền vững của ngành bất động sản. Nhiều doanh nghiệp lớn có uy tín đã tham gia vào thị trường, đem đến sự đa dạng phân khúc, loại hình căn hộ, nhà ở... 

Người mua hiện nay đủ tỉnh táo và kinh nghiệm chứ không mua theo cảm tính, vì vậy nhu cầu và thị hiếu được chủ đầu tư quan tâm hơn thay vì những đợt sóng đầu tư ồ ạt, "ăn xổi" như trước kia.

Và để khép lại những tổng kết vừa nêu, mời bạn đọc cùng nhìn lại những hình ảnh đáng nhớ của thị trường bất động sản những năm qua:

Cơn sốt nhà đất năm 2007: tại TP Hồ Chí Minh - để mua được căn hộ, hàng trăm người chen lấn, xô đẩy để được đặt cọc trước

Trong khi đó tại Hả Nội, chủ đầu tư mở bán "nhỏ giọt", người mua phải chờ đợi từ lúc nửa đêm để bốc thăm mua nhà


...
Thị trường năm 2014, không còn cảnh người mua phải xếp hàng, chủ đầu tư tổ chức hội nghị chăm sóc khách hàng, tìm đủ cách để mời gọi người mua


Những cơn sốt đi qua, thị trường đóng băng, dự án bỏ hoang, chậm tiến độ... hàng ngàn tỷ đồng tồn đọng trong BĐS


Đó cũng là lúc chủ đầu tư và cư dân bắt đầu xảy ra mâu thuẫn, kiện cáo .... đỉnh điểm là hàng loạt các vụ biểu tình, tranh chấp không hồi kết.

 

Bán căn hộ, dự án không còn suôn sẻ như trước, chủ đầu tư phải tận dụng mọi kênh quảng cáo để bán được hàng... trong đó vỉa hè, cột điện, thùng rác... cũng được tận dụng triệt để


Người mua trở thành thượng đế, các chương trình mua nhà trúng vàng, trúng xe, ưu đãi khủng... được triển khai rầm rộ, nhưng có vẻ người mua không còn mặn mà như trước


Quang cảnh nhộn nhịp tại các sàn BĐS thời kỳ sốt đất chỉ còn là những kỷ niệm đẹp trong ký ức của các môi giới về thời kỳ hoàng kim:


Các trung tâm môi giới nhà đất giờ đây ảm đạm, cửa đóng then cài, các sàn âm thầm rời bỏ thị trường.

 
23 năm thị trường BĐS: Đỉnh cao & Vực sâu ! 23 năm thị trường BĐS: Đỉnh cao & Vực sâu ! Reviewed by MR. VŨ on 2:27 PM Rating: 5